정부가 서울 전역과 경기 일부 지역을 조정대상지역·투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 지정하며 사실상 ‘전면 규제체제’를 가동했다. 강남발 집값 급등과 풍선효과를 사전에 차단하기 위한 초강도 부동산 대책이다.

토지거래허가구역 제도는 1978년 도입됐다. 당시엔 대규모 신도시 개발 예정지에서 보상금 노린 투기 거래를 막기 위한 목적이었다. 1989~1991년에는 서울 전역이 사실상 전면 지정되며, 모든 토지 거래에 정부 허가가 필요했다.

이후 1994년 일부 해제됐다가, 1990년대 후반 들어 강남·용산·마포 등 신흥 주거지 중심으로 재지정이 확대됐다. 투기 억제와 실수요자 보호가 명분이었다.

2017년에는 서울 25개 자치구 전역이 투기과열지구로 지정됐지만, 풍선효과로 인해 투자자들이 경기 외곽으로 몰리면서 또 다른 과열 양상이 나타났다. 이후 2020년대 들어서는 일부 강남권과 마용성·여의도·목동 등만 제한적으로 지정돼 규제의 ‘핀셋화’가 시도됐다.

이번 10·15 부동산 대책으로 서울 25개 구 전체와 경기 12개 지역이 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 지정됐다.

경기도 지정 지역은 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남 등이다.

이들 지역에선 분양권 전매가 제한되고 2년 실거주 의무가 적용된다. 주택담보대출 한도(LTV)는 ▲15억 이하 6억 원 ▲15억~25억 4억 원 ▲25억 초과 2억 원으로 차등 조정됐다.

또 전세대출에는 DSR 규제가 적용되며, 스트레스 금리도 기존 1.5%에서 3.0%로 상향됐다. 김규철 국토교통부 주택토지실장은 “이번에는 단계적 지정이 아닌, 서울 전역과 경기 주요 지역을 동시에 묶어 풍선효과를 원천 차단하려는 것”이라고 설명했다.

전문가들은 이번 조치가 단기적으로 투자 심리 억제와 시장 안정화에 도움을 줄 것으로 보면서도, 공급 확대와 실수요 보호정책이 병행돼야 지속 효과를 거둘 수 있다고 진단했다.

고준석 연세대 상남경영원 교수는 “토지거래허가구역 확대는 갭투자 수요 억제를 노린 것”이라며 “기존 9·7 공급대책이 꾸준히 추진돼야 실수요자 보호와 시장 안정이 동시에 가능하다”고 말했다.

김은선 직방 빅데이터랩장은 “서울 전역 지정은 실수요 중심 시장으로의 전환 신호”라며 “규제 효과를 유지하려면 공급 불안 해소와 정책 일관성이 필수”라고 강조했다.